Arras confirmatorias

Contenido

Qué son las arras confirmatorias
Características de las arras confirmatorias
Incumplimiento de las arras confirmatorias


Antes de definir las arras confirmatorias, debemos saber el significado de contrato de arras: Las arras se entienden como la garantía que se posee en la compraventa de un inmueble, de que este llegara a buen término por parte del comprador y el vendedor. Más claramente, el comprador debe depositar un dinero en garantía de concretar la compra del inmueble, de lo contrario perdería el dinero depositado.    

Qué son las arras confirmatorias

Son las que se formalizan simplemente con el desembolso de un pago anticipado del precio total, que las partes acuerdan en el contrato de compraventa, la obligación adquirida por el comprador se asume como constancia de su intención de compra, esta no faculta para satisfacer el compromiso contraído. Pero se entiende que se ha iniciado la compraventa, concibiéndose como un contrato consensual, recíproco y bilateral. Según el Art. 1124 del código civil.

Se toma como una  entrega inicial del precio total acordado, como primer plazo, entendiéndose que la cantidad entregada como arras confirmatorias se descontará al precio final.

El acuerdo es donde una de las partes está comprometida a ceder algo y la otra a pagar por ese algo.

La entrega de las arras confirmatorias prueba que el contrato de compraventa es un hecho y su realización ha iniciado. Este acto no perjudica concretar formalmente la entrega posteriormente.

Así  ninguna de las partes  tienen la posibilidad de definir individualmente el contrato, la otra parte podría obligar al cumplimiento del contrato, con abonos de intereses, como también  compensar los daños y perjuicios ocasionados. Las consecuencias del incumplimiento pueden ser variables, por lo que es conveniente un asesoramiento previo.

La cantidad anticipada como arras confirmatorias es la que determinará los intereses exigidos para compensar el costo, cuantificándose y pudiendo superar lo entregado como arras confirmatorias.

La cantidad entregada como arras confirmatorias son cargadas al precio  que finalmente se acuerde, ya que estas son consideradas como el pago del primer plazo del contrato pactado.

Algunos elementos de importancia que deben tomarse en cuenta a la hora de firmar un contrato de arras confirmatorias son los siguientes: Importe de la compraventa especificando su forma de pago, cuantía de las arras y la manera como estas serán entregadas, especificar el plazo de escrituraciónobjeto del contrato, identificación clara de las parte, definir con certeza el reparto de gastos e impuestos, informar el domicilio para notificaciones entre las partes, elegir la notaria y  en el caso de ocurrir diferencias entre las parte se debe ubicar el tribunal competente para su solución. 

Podemos concluir con su definición que las arras confirmatorias son la alternativa más conveniente, si la decisión de las partes contratantes están en un alto porcentaje convencidas de hacer la compra  o de vender, sin embargo  si existiesen dudas de llegar a buen término el contrato,  lo mejor sería usar la opción de arras penitenciales en términos de compromiso. 

Características de las arras confirmatorias

  • Representan la entrega de una cantidad de dinero como parte de pago a cuenta del precio final de compraventa.
  • Se utilizan sencillamente como un adelanto y  le dan categoría al respeto del contrato.
  • Es considerable como un cláusula que se puede incluir dentro del contrato. También puede ser establecida como la preparación del contrato final.
  • No dan derecho a resolver el contrato, como si se hace en las arras penitenciales. Esto lo que quiere decir es, si en caso de incumplimiento del pactado en el contrato ya sea por el comprador o vendedor, el perjudicado podría exigir el cumplimiento forzado del acuerdo legal.
  • En unas arras confirmatorias el perjudicado puede solicitar la resolución del contrato cuando este resulte imposible, pero primero debe haber optado por la opción de cumplimiento.
  • No se genera la pérdida de las arras confirmatorias si por alguna razón no se cumpliera el contrato.
  • Las arras confirmatorias no  suplantan a la  indemnización por daños y perjuicios en el caso de incumplimiento del contrato. Es decir, no contemplan ni advierten dar un pago de penalización,  como sí sucede en las arras penales.
  • Los pagos parciales adelantados que se ejecutan se confunden con  la entrega de arras confirmatorias.
  •  El incumplimiento del contrato se puede reclamar legalmente  cuando se usan arras confirmatorias en el mismo.
  • Dependiendo del precio de la compraventa se determinarán los montos que se entregarán por concepto de arras confirmatorias.  No está establecida legalmente una cantidad obligatoria (mínima o máxima), aunque generalmente se cancelan al vendedor entre el cinco y el diez por ciento del precio de compraventa.

Las arras confirmatorias se encuentran reguladas en el artículo 1124 del Código Civil

Incumplimiento de las arras confirmatorias

La parte perjudicada  está en el derecho de elegir entre dos opciones claramente definidas si no se llegara a buen término el cumplimiento del contrato.

Una es exigir el cumplimiento del  compromiso y con esto solicitar intereses. 

La otra opción de la que se dispone, es solucionar el contrato con la exigencia del pago de intereses más  una indemnización por perjuicios. Es preciso tener bien claro que las arras confirmatorias no se consideran una indemnización por daños.

También podría suceder, la insistencia de exigir el acatamiento del contrato por parte del  afectado, si esto no llegara a buen término, el perjudicado podría solicitar la resolución tiempo después.

Hay  ocasiones donde no se detalla qué tipo de arras se están entregando en el contrato de compraventa,  tampoco se  reglamenta lo que sucederá con  el monto a cancelar si alguna de las partes no cumple con lo acordado en el contrato y se quiere revertir la operación por uno de ellos, esta se tomará como de arras confirmatorias.

Es importante que se deje determinado en el contrato, las derivaciones que pueden tener los actores en caso de incumplimiento  de las partes involucradas.

Es primordial saber lo siguiente, con respecto a los términos del contrato, al período de elucidación de los mismos la voluntad de las partes está priorizada, esto está determinado en el código civil

En todos los casos, para determinar  la mejor solución posible entre las partes,  se aconseja tener un asesoramiento profesional, por especialistas en derecho inmobiliario.

Ver también:

Arras penitenciales
Contrato de compraventa de vehículo
Contrato indefinido