Contrato de arras penitenciales

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Las arras penitenciales

En la compra de un inmueble, generalmente una vivienda,  las partes interesadas evalúan  las ofertas existentes en el mercado y estudian  sus posibilidades de ser financiados como también las opciones que tienen de pago, todo esto en una fase de gestión informativa previa a la formalización del contrato de compraventa.

Por diferentes motivos y problemas, esta fase previa, puede ser tardía y pudiera ocurrir que el comprador se le dificulte el financiamiento o el vendedor encuentre a otros compradores con mejores ofertas, etc.

Para evitar que la compraventa se estropee, las partes pueden comprometerse  a obligarse a concluir lo pactado, estableciendo entre ellos la definición de penalidades si alguno de ellos no cumpliera.

Aunado a la declaración de voluntades del compromiso, se pueden mostrar los montos pretendidos por el comprador, el comprador perdería estas cantidades en caso  de renunciar en la compra, y se deberían abonar el doble de estas cantidades si el vendedor desistiera de formalizar la venta.

Estos montos de dinero mostrados en el compromiso de compraventa están regulados en el código civil español  y se denominan arras.

En el código civil se reconoce la existencia de  tres tipos de arras, arras confirmatorias, arras penales y arras penitenciarias.

Las arras en sus tres tipos representan una cantidad monetaria, que no constituye el precio total del inmueble, entregada al finalizar el contrato por alguna de las parte a la otra.

Las consecuencias que generan  una u otra modalidad de arras   son bastante diferentes y el conocimiento de ellas es de vital importancia.

¿Qué son las arras penitenciales?

Las arras penitenciales también conocidas como arras de desistimiento vienen a establecer una manera legal de desenlazarse del contrato por una de las partes donde el comprador perdería las arras  y el vendedor las restituiría dobladas. No siendo necesario probar los daños.

 Esta es la modalidad de arras más común y solo  pueden aplicarse cuando sus consecuencias  estén bien definidas previamente o se haga referencia al contenido del artículo 1454 del código civil contenido, de lo contrario estaríamos ante otra modalidad de arras.

Artículo 1454 C.C: Se llaman arras penitenciales o de desistimiento,  pues estas permiten desistir del contrato a cualquiera de las partes. Estableciéndose en cualquiera de los casos que el comprador en garantía contractual deberá pagar al vendedor un monto de dinero acordado en el contrato.

El artículo 1454 del código civil  establece que las consecuencias son completamente diferentes para el comprador y el vendedor, dándole esto una importancia sustancial a la cantidad de dinero que se fije en el acuerdo.

Datos que deben exigirse en el contrato de arras penitenciales

• Primero  aclarar el precio por el que se compra o vende, especificando los gastos que son asumidos tanto por el comprador como por el vendedor.
• Luego definir el plazo superior para firmarse el contrato de compraventa, para ello, ambas partes tienen un plazo máximo definido.
• Se debe descontar del precio de venta la cuantía a la que asciende la señal, es una cantidad monetaria que asegura la obtención del contrato. Como antes lo referimos, de retirarse el comprador, pierde la señal. De echarse para atrás  el vendedor, este devolverá la señal al comprador por duplicado.
• Establecer los datos del inmueble, con cualquier tipo de carga que posea esta deberá reflejarse en el contrato de compraventa.  Generalmente estos contratos son relacionados a la compra de viviendas.
• Datos del comprador y del vendedor. Simplemente deben ser los datos de los documentos de identidad de ambos.
• Certificado energético de la vivienda si este fuese el inmueble objeto de la compraventa.
• Finalmente  se puede entender como un mecanismo  que no obliga al cumplimiento del contrato de compraventa pero si amenaza al infractor con la perdida de la señal. Es un método legal donde las partes pueden desvincularse del contrato de compraventa.

Características de las arras penitenciales

• En  el contrato de  arras penitenciales  con el abono de la sanción  se pone fin al acuerdo establecido, por ende no obliga a cumplirlo. Y debe estar expresado en el contrato.
• Las arras penitenciales tienen carácter penalizador. Y lo adquiere  cuando se pacta o se referencia el artículo 1454 del código civil.
• El código civil rige las arras penitenciales solo si las partes así lo quieren claramente. Por lo tanto no son consideradas una norma imperativa.
• El contrato de arras de desistimiento  es considerado un convenio privado de compraventa. Donde el comprador abona una cantidad de dinero, como anticipo, que sella el pacto entre las partes.
• Admiten a  cualquiera de las partes de renunciar unilateralmente al contrato de compraventa.
• El contrato de arras confirmatorias está sujeto al pago de IVA, siempre y cuando las viviendas sean nuevas. Y en caso de viviendas de segunda mano, todo el ejercicio incluyendo las arras lo impondrá el ITP. 
• Si en el contrato no está claramente definida la función de las arras, debe aplicarse el artículo 1454,  supletoriamente, entonces es cuando se califican como arras penitenciales.
• Si por cualquier motivo una de las partes disuelve el contrato, es conveniente que las arras sean penitenciales, así podría resolverlo con seguridad y sin inconvenientes, solo le bastaría perder la señal.
• El hecho que en un contrato aparezca que las arras son penitenciales, no está garantizado que así sean, se han visto casos donde se definen de esta manera, y claramente son arras penales pero en estas no se puede renunciar al contrato de compraventa con libertad.
• El contrato de compraventa lo resuelve cualquiera de las partes si es su voluntad y trae como consecuencia el cancelar la cantidad entregada. 

¿Qué ocurre en caso de incumplimiento de las arras penitenciales?

Al no formalizarse el contrato de compraventa las consecuencias son las siguientes:

Si es por causa atribuible al comprador, el mismo perdería la cantidad de dinero entregada como arras y en caso que fueran causas atribuibles al vendedor, éste tendría que abonar al comprador el doble de la señal. 

La cantidad que se acuerde es fundamental, ya que estas traen consecuencias distintas para el comprador y para el vendedor como  en el artículo 1454 del Código Civil.

El incumplimiento, o no, de lo acordado en las arras penitenciales o de desistimiento  no se considera importante a las consecuencias de desistir, por lo tanto en ningún caso se debe aplicar el artículo 1124 CC.

Contrato de arras penitenciales

El contrato de arras penitenciales es un contrato de compraventa de vivienda en el cual, con anterioridad a la firma del contrato de compraventa, el comprador entrega unas arras o cantidad a cuenta de la futura compraventa como compromiso a formaliza el contrato en un futuro.  Esta cantidad, que suele oscilar entre el 5 y el 10% del valor del bien, sirve como garantía para la compraventa. Así, en caso de no llevarse a cabo la compraventa, el comprador perdería la cantidad entregada en concepto de arras. Si por el contrario es el vendedor quien desiste de formalizar la compraventa, existe una compensación para el comprador, que normalmente se fija en la misma cantidad depositada en concepto de arras. El Código Civil regula las arras en su artículo 1.454: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”

Las arras se definen en el ordenamiento jurídico como al acuerdo jurídico por el que se reserva el derecho de compra de una vivienda. Este derecho se garantiza mediante la entrega de una cantidad de dinero. En el contrato se constata la existencia de un acuerdo entre dos partes para formalizar un acuerdo de compraventa en un futuro acordado entre ambos. El contrato de arras no es por sí mismo un contrato de compraventa sino un acuerdo de celebración de contrato de compraventa.

El contrato de arras penitenciales en 2020

Es recomendable que el contrato recoja todos los datos sobre la vivienda objeto de compraventa identificando sus características y los datos registrales. Además, se reflejará el precio, formas de pago y gastos que derivan de la compraventa del inmueble.

En el contrato de arras penitenciales, el comprador se compromete a adquirir el inmueble en el tiempo y forma acordados. Las partes pueden desistir de la compraventa en las condiciones expuestas anteriormente (pérdida de la cantidad entregada para el comprador o el doble de esa cantidad si desiste el vendedor).

Es importante reflejar en el contrato que las cantidades entregadas se hacen en concepto de arras penitenciales. De lo contrario, las arras se consideran confirmatorias (no facultan a las partes a resolver el contrato). También es fundamental reflejar una fecha límite para la celebración de la compraventa.

¿Cuánto se paga en concepto de arras penitenciales?

La ley no especifica ni exige ningún mínimo o máximo en cuanto a las arras, como tampoco especifica la forma en que debe hacerse. Por norma general, comprador y vendedor suelen acordar un importe mínimo del 5% del valor del inmueble y el descuento de la cantidad entregada como arras del precio final de la vivienda.

Modelo de contrato de arras penitenciales Word 

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Este modelo de contrato ha sido redactado por abogados en ejercicio expertos en el asunto de referencia. Al ser éste un modelo de contrato genérico, es recomendable que cuando vaya a ser formalizado entre dos partes sea revisado por un abogado.

Ver también

Contrato de compraventa
Contrato de compraventa de vivienda
Contrato de compraventa de vehículo
Contrato de alquiler con opción a compra