Contrato de compraventa de vivienda

El contrato de compraventa de vivienda está regulado en el Código Civil en los artículos 1445 y siguientes. Mediante el contrato de compraventa de vivienda, el vendedor se obliga a entregar al comprador la posesión de un inmueble. A cambio, el comprador adquiere la obligación de pago del precio pactado al vendedor, sea en una suma de dinero o a cambio de otras posesiones acordadas entre las partes.

El contrato de compraventa de vivienda es un contrato celebrado entre dos partes que se lleva a cabo con el simple consentimiento de los intervinientes. Las obligaciones que se derivan del contrato de compraventa son la entrega del inmueble por parte del vendedor y el pago del precio por el comprador.

Contenido del contrato de compraventa de vivienda

  1. Encabezamiento. En él detallan lugar y fecha de celebración del contrato, así como los datos de los intervinientes en el contrato. Si se tratara de personas físicas, debe especificarse si actúan en  nombre propio o en representación de una persona jurídica o una empresa.
  2. Descripción de la vivienda. Se detallarán los metros construidos y útiles de la vivienda, la cuota de participación en elementos comunes en su caso (patios, escaleras, jardines,…), y haciendo constar la referencia catastral del inmueble para el que se suscribe el contrato. Esta información podemos obtenerla solicitando una nota simple al Registro de la Propiedad en la que también  se detallan las cargas y gravámenes del inmueble, si los tuviera (impuestos, hipotecas, embargos). En el contrato también se debe hacer constar si, en el momento de efectuarse la compraventa, la vivienda se encuentra arrendada.
  3. Precio. Tiene que ser cierto y debe quedar claramente fijado en el contrato. En el contrato debe concretarse también la forma de pago acordada, que podrá ser al contado en el momento de la forma o en pagos aplazados, estableciéndose en este caso en el contrato el calendario de pagos, así como intereses de demora.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

  • Entregar el inmueble en el plazo y lugar pactados en el contrato
  • La obligación de reparación de vicios ocultos
  • Permitir al comprador el uso pacífico del inmueble vendido
  • Conservar la vivienda objeto del contrato en perfecto estado hasta su entrega

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

  • El comprador está obligado al pago del precio convenido en el contrato en los términos fijados para ello
  • Recibir el inmueble objeto del contrato

IMPUESTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA

La compraventa de vivienda está sujeta al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en caso de que se trate de una vivienda de segunda mano,  o del IVA., si se trata de una vivienda de nueva construcción. En ambos casos, el impuesto debe ser pagado por el comprador de la vivienda.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles o IBI, cuyo devengo se produce el día 1 de enero de cada año, la ley impone que el impuesto debe ser pagado el propietario efectivo de la vivienda en esa fecha, independientemente de que posteriormente se produzca una transmisión.

El impuesto municipal sobre la plusvalía deberá pagarlo el vendedor del inmueble objeto del contrato.

CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

Para los contratos de compraventa sobre edificios o viviendas que se celebren con posterioridad al 1 de enero de 013, el propietario deberá haber obtenido el Certificado de eficiencia energética que deberá entregar al comprador antes o en el momento de la celebración del contrato.

INSCRIPCIÓN DE LA COMPRAVENTA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

La compraventa podrá realizarse mediante documento privado con la única intervención de las partes y, opcionalmente, testigos del contrato (sin intervención de notario) En este caso, tanto la parte vendedora como la compradora podrán exigir la elevación del contrato a documento público, pudiendo solicitar la intervención judicial en caso de que la parte contraria se oponga.

Por tanto la firma de compraventa en documento privado deberá elevarse a público formalizándose en escritura Notarial para poder ser inscrita en el Registro de la Propiedad que corresponda y obtener protección jurídica sobre el contrato celebrado. La inscripción aporta la eficacia de la adquisición frente a terceros.

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