Nuda propiedad: qué es

Contenido

Diferencias entre usufructo y nuda propiedad
¿Cuando se adquiere la nuda propiedad?
Uso y disfrute de la nuda propiedad.
Casos más comunes de consideración de la Nuda Propiedad
¿Qué valor tiene la nuda propiedad?

La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona sobre una propiedad, un inmueble o un bien; ese derecho le otorga la única relación de ser propietario, no puede disponer o disfrutar de la misma en lo inmediato.

Cuando se  adquiere una propiedad, normalmente se obtiene el pleno dominio. El pleno dominio está compuesto por dos partes que son  la nuda propiedad y el usufructo vitalicio.

El propietario es el dueño de la cosa, tiene el dominio sobre ella, pero no tiene la facultad de aprovechamiento, pues esta pertenece a un tercero, por el usufructo vitalicio

Mientras dura el usufructo vitalicio, en la mayoría de los casos una vida, el nudo propietario sigue siendo el dueño de la cosa, pero sus facultades son un tanto  limitadas, cuando  el usufructo vitalicio termine, el nudo propietario podrá tener el derecho de goce y disfrutar plenamente de su propiedad.

Esta opción está ganando muchos adeptos en la actualidad, sobre todo en las personas mayores, que tienen la necesidad de un dinero en el momento, con la garantía de  seguir disfrutando de la propiedad, en los que no tienen herederos, los que quieren asegurar el posterior pleno dominio de la propiedad a sus hijos y además evitar costosos y tardíos trámites por sucesión.

Diferencias entre usufructo y nuda propiedad

  • El nudo propietario, es el dueño de la “cosa”, inmueble activo a que se refiera.
  • El usufructuario, es el titular del derecho real de usufructo, el que goza física, material y hasta económicamente la propiedad en la actualidad.
  • Se puede conceder el usufructo a favor de una o varias personas simultánea o sucesivamente.
  • Tanto el nudo propietario, como el usufructuario tienen derechos y obligaciones que cumplir dentro del usufructo como derecho real en cosa ajena.
  • La nuda propiedad no otorga posesión inmediata del bien, con el usufructo si  se está en posesión y disfrute inmediato, pero no se es dueño.
  • El usufructo, puede tener un periodo de tiempo determinado, con el cual la persona puede disfrutar del bien, hasta que el usufructo finalice o puede ser un usufructo vitalicio el cual cesa con  la muerte del usufructuario.
  • El usufructuario asume los gastos correspondientes a los consumos ordinarios de la propiedad, por ejemplo agua, electricidad, gas y el nudo propietario los gastos extraordinarios e impuestos.

¿Cuando se adquiere la nuda propiedad?

Cuando se compra una propiedad, puedes adquirirla con pleno dominio sobre el bien, es decir adquiriendo tanto la nuda propiedad, como el usufructo vitalicio o puedes comprar solo la nuda propiedad, y que un tercero siga ostentando el usufructo hasta que este finalice.

Uso y disfrute de la nuda propiedad.

La nuda propiedad se regula en los preceptos del Código Civil, artículos 500 al 502, art.520 y 595 y en la Ley Hipotecaria.

El nudo propietario sigue siendo dueño del bien, con los derechos que le confiere la ley como dueño, sin embargo no tiene la facultad de disfrute inmediato del bien.

Es responsable de la conservación del bien al transcurrir del tiempo, por ejemplo reparaciones, mejoras que se requieran. Siempre y cuando no realice ningún acto que desmejore, perjudique o disminuya el valor del usufructo o al usufructuario en el goce de la propiedad.

Casos más comunes de consideración de la Nuda Propiedad

La venta de la Nuda Propiedad es una figura jurídica, es un derecho que se tiene, sin embargo recomendamos, informarse bien de las ventajas y desventajas que puede tener antes de tomar esto como una opción.

Aunque cada vez es más usada, los casos más comunes son los siguientes:

  • Una persona o personas mayores, que tengan la necesidad inmediata de dinero, por enfermedad o para disfrutar de calidad de vida en sus últimos años, pueden vender la Nuda Propiedad recibiendo inmediatamente el dinero, y conservar el usufructo vitalicio, es decir el disfrute de la propiedad, bien o casa hasta el momento de su muerte.
  • Otro de los casos frecuentes, para elegir esta opción, son personas mayores, que no tenga herederos.
  • Luego de una separación, o incluso como planificación familiar para el futuro de los hijos y la seguridad de los padres, se conserva el usufructo vitalicio de la propiedad, otorgándole la nuda propiedad del bien a los hijos 
  • Otra situación bastante común, es cuando en una herencia se atribuye  al domicilio familiar, el usufructo universal al cónyuge y la nuda propiedad a los hijos.

En este caso el esposo o esposa sobreviviente se podrá comportar como si fuera el dueño real de la vivienda, usándola, viviendo en la misma, arrendándola o percibiendo las rentas que se obtengan de ella. Lo único que no podrá hacer es venderla. Para esto último se necesitaría el consentimiento de usufructuario y nudo propietario y posterior a la muerte, los hijos podrán ostentar la propiedad plena.

Aspectos a tener en cuenta

Verificar minuciosamente, en la escritura notarial de compraventa, las reservas de usufructo, lapsos de culminación y prescripciones a que hubiere lugar.

Si el usufructuario no desea continuar viviendo en su casa, podrá llegar a un acuerdo de alquilarla y obtener íntegramente esa renta, y este arrendamiento culminará con el fallecimiento del usufructuario.

El nudo propietario no podrá disfrutar de la vivienda hasta la extinción del usufructo.

Un inmueble sobre el que recae un usufructo puede ser embargado. Pero el usufructuario podrá continuar viviendo y disfrutando de la vivienda.

¿Qué valor tiene la nuda propiedad?

Existen diferencias entre los valores del mercado, y los criterios de valoración de las normas fiscales.

De forma general se puede decir que el usufructo vitalicio corresponde al 70% del valor total, cuando el usufructuario cuente con menos de 20 años, restándose a medida que aumente la edad, un 1% por cada año más 19 con el límite mínimo de 10% del valor total. Que sería lo mismo que decir: 89 menos la edad de usufructuario = % a aplicar con un máximo de 70% y mínimo de 10%.

El valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del Usufructo y el Valor total de los bienes.

Ver también:

Usufructo: qué es
Compraventa con usufructo
Contrato de alquiler